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甘犁回任志强空置房不可能超5000万套言论:你错了
来源:东方财富网   发表时间:2014/6/14 8:58:00  浏览次数:238
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  6月10日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明,2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%,城镇空置房为4898万套。

  对此,华远地产董事长任志强6月11日晚间在其个人微博上就此发表意见,称绝不可能有5000万套或更多的空置房。

  任志强表示,网上许多人在发布城镇住房空置的数量。包括城市和全国。没有统计局的数据,但可以从住宅竣工数量推算。自九八年开始房改计算,至一二年共竣工住宅九十五亿多平米。加一三年十一亿,约一百零六亿平米,约一亿一千万套住宅。其中房地产开发为六千七百万套。按九八年旧房拆除量二点四亿平米推算,十六年间约拆除三十多亿平米。净增约七十亿住房面积。按九八年的城镇化率计算,至一三年城镇新增人口约二点二亿人,折算为六千多万个家庭。其间年结婚与离婚新增的家庭量为年800万对结,300万对离到年1300万对结,380万对离。按城乡对半计,城镇新增约七千万个家庭。

  “当然不一定都有独立住房,可以肯定城镇新增家庭住房户数,要超过新建住房套数。五普与六普调查数据中一代人单独居住的比例从27%上升到38%,提高了11%。仅此就增加三千多万户家庭。从九八年计,增量就更高了。根据统计局的数据,即使计算上约非成套住房(住房成套率10年六普数力76%)户套比为1:1.01。因此绝不可能有5000万套或更多的空置。如果说小城镇中有较长期无人居住的住房,或许是全家外出打工,但这是他们的根,不可能放弃的根。”

  西南财经大学经济学院院长甘犁团队则回应称,任志强关于我国绝不可能有5000万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的。

  以下为甘犁回应全文:

  自我们6月10日公布中国城镇自有住房空置率以来,引起了社会各界的热烈讨论。其中,任志强先生按照1998年至今新增住房套数7000万套以及新增7000万家庭数,得出中国住房空置不可能超过5000万套的的结论。我对此回复如下:

  任志强先生推算1998年至2013年间城镇地区新增住房面积106亿平米,拆迁三十多亿平米,住房净增面积约为70亿平米。这与各方统计数据不符。根据中国经济信息网数据(db.cei.gov.cn),1998年,中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米,城镇人口为4.2亿;至2012年,城镇人口为7.1亿,中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米。住建部姜维新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平米,与中经网数据一致。据此推算,1998年至2012年间,城镇地区净增住房面积为156亿平米。也至少高出任志强先生的净增住房面积80亿平米。

  那么,到底这80亿平米的差距在哪里?

  首先,任志强先生的新增住房面积仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积,总量为106亿平米。国家统计局统计的竣工面积来源于辖区内房地产开发企业申报的竣工面积,不包括家庭自建房。城镇地区的自建房一部分是该地区被划为城镇地区之前就已建好的住房,另外,也存在违规修建的现象。我们的数据显示城镇地区1998年以后的自建房占住房存量总量的10.2%,约为2240万套,户均建筑面积为180平米,总面积约40亿平米。

  其次,非自建房中,也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内,比如小产权房和农村集体土地使用权住房。根据我们的数据,除自建房外,98年之后购买的小产权房占比1.83%,约400万套;农村集体土地使用权住房占比1.89%,约415万套。两者合计815万套,总面积约8.3亿平米。

  第三,任志强先生高估了拆迁面积。他在计算98年至今的总拆迁面积时,直接按照98年旧房拆迁量2.4亿平米(未能找到该数出处)乘以16年计算。根据我们的数据,98年至2013年经历过拆迁的城镇家庭比例为8.4%,户均拆迁面积为125.5平米。共拆除面积23亿平米,与任志强先生的估算存在显著差异。另外,城镇地区经历过拆迁的家庭中,30%的家庭为农村家庭房屋的拆迁,这些住房的拆迁并不应纳入城镇地区住房净增量的计算。即使以70%任志强先生的38亿平米的总拆迁面积推算,他也高估了11.4亿平米。

  综合以上三项因素,任志强先生仅用城镇住房竣工面积及简单估算的拆迁面积,低估了城镇住房净增面积60亿平米。虽然这仍然低于前述计算中80亿平米差距,也潜在反映了我们数据仍然有可能低估中国空置住房的总量(空置率应该没有问题),但是,至少我们可以得出,任志强先生关于我国绝不可能有5000万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的。

  中国家庭住房数据极为缺乏,尤其是对存量房,国家也缺乏准确的估计。中国家庭金融调查数据为存量房提供一个验证。我们界定空置房的标准简单易懂,就是全国有代表性的28000受访户自述的城镇地区无人居住的家庭自有住房,既包括商品房,也包括小产权、家庭自建房等可能没有被列入城镇住房竣工面积的住房。在空置率的计算上,我们填补了的空白。

  中国住房市场的争论激烈,持续久远,但各方均以主观感受为主,一方很难说服另一方。在我们公布空置率的数据以后,任志强先生以数据为基础表达观点,我认为这是住房市场讨论的一个很大进步。希望更多的专家学者业界人士以数据为基础参与讨论,多辩则明。


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